こんにちは、実家ぐらしシングルマザーのYuitunです。
さて、年も明けたので確定申告の準備ができるようになりましたね！（今年も1月4日より、令和3年分の税務署の確定申告作成ページがオープンしました）
何回かに渡って掲載していきます。が、私も慣れていないので、自分が理解できるレベルまで落とし込めることを目標に記載します。
目次
まずは、私の現状。わかりやすい数字に変更しています。
金額や、離婚の時期・購入や売却の時期は少々ずらしています。
給与所得について
- 2021年4月よりフルタイムでの復帰/離婚
- 2021年1月から12月までの合計給与所得はおよそ350万円程度（1月〜3月は所得なし）
- 生命保険控除や確定拠出年金などの制度活用中
- 年末調整済み
- ワンストップ制度を利用したふるさと納税を行った
- ココナラ等を利用した副業をほそぼそと行っている（年間売り上げ10万円未満）
不動産について
- 夫と共有名義で2019年10月に5000万円の新築マンションを購入
- 持ち分の比率は、私が1/50（100万円分）、夫が49/50（4900万円分）
- 居住中の1年半で、繰り上げ返済を使って1000万円分返済（結構頑張ってた） →残債は4000万円
- 離婚時、2021年4月に4500万円でマンションを売却
- 売却の仲介手数料が200万円かかった
- 手数料とローンの残債をひいた、300万円が利益となった
- 持ち分に従い、財産分与して私は6万円を受け取った
前置きが長くなりましたが、今回の記事では、以上のような状況に置かれている私が
- 上記ケースにおいて、譲渡所得が発生し、確定申告をする必要があるのか？
- 確定申告をするとしたら、その他控除などをどう扱うのがいいか？
という話です。
（具体的すぎて全然参考にならなかったらごめんなさい、、！）
そもそも、譲渡所得とは？
譲渡所得とは、所有している資産を売却したことにより得た所得（もうけ）のことです。譲渡所得の対象となるものにはさまざまなものがありますが、例えば、土地や建物、株式、金、宝石、骨とう品、機械器具などがあげられます。貸付金や売掛金などの債権は、譲渡所得の対象とはなりません。
Money Foward Cloud確定申告より
譲渡所得は、不動産所得や事業所得、山林所得と同じように、総合課税において損益通算をすることができます。ただし、土地・建物については分離課税と呼ばれる方式を取られているので、損益通算は基本的にはできません。
一定の条件下では損益通算をし、所得税の節税などもできる気配がありましたので、それらにあてはまるかも調べてみました。
譲渡所得の計算方法
単純に、譲渡所得を求める式は以下の通りです。
不動産売却による譲渡所得＝不動産売却による収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額
今回で言えば、単純に見ると
- 収入金額＝4500万円
- 取得費＝5000万円
- 譲渡費用＝200万円（仲介手数料）
こうなるため、基本的には譲渡所得はマイナスとなり、申告不要、納税も不要なのでは？という感じですね。
ただし、実際はもっと複雑です。
収入金額は動かないと思いますが、取得費に購入時にかかった仲介手数料などの諸費用を入れる必要がありますし、マンションの場合、土地と建物とが一緒に計算されていますが、建物には減価償却が存在します。
減価償却の金額を、取得費から引いておくことが必要だそうです。
さらに、私の場合超大きな問題が一つ。
マンションを購入したときの不動産重要書類、捨てちゃったよ！
弁明の言葉もございません。
財産分与などで揉めたときのためにと思い、離婚が成立するまではきちんと取っていた不動産重要書類。財産分与も終わり、離婚も成立して司法書士の先生が「一応、もういらないと思いますが記念にと取っておく方もいらっしゃいますよ」とおっしゃっていたのです。
このくらいのテンションなら、もういらんな・・・と思い、処分してしまいました。いるんじゃん・・・。
購入価格を証明できない場合、売却価格の5%が購入価格とされてしまう。
もちろん、物件そのものが古すぎて購入価格がわからない！とか、先祖代々だよ、とか。そんな方は、このような方法がいいのだと思います。
また、取得時の購入価格が、物件の売却価格の5%を下回る（めちゃめちゃ利益出てるｗ）場合にも、5%を取得価格としていいようです。
が、私としては記憶も新しいおよそ2年前の出来事。もちろんがっつり利益が出ているわけでもない。購入価格だってだいたいこれくらいだった！ははっきり覚えているものの、それを証明する手段がないのです。
そうなると、売却価格の5%が購入価格とされてしまう。つまり。。
- 収入金額＝4500万円
- 取得費＝4500万円×5%＝225万円（！！！！）
- 譲渡費用＝200万円（仲介手数料）
こうなると、譲渡所得の金額が一気に4000万円を超えてしまうのです・・・！
もちろん、私の持ち分は1/50なので、80万円ほどですが、それでも課税されてしまうのはしんどい。実際6万円しかもらってないのに。というなんとも悲しい自体に陥る可能性が出てきました。
更に、減価償却が関わってくる
土地は減価償却がなく、建物のみ耐用年数によって償却が行われていきます。今回は仮で、5000万円の内訳を、土地1000万円、建物4000万円として計算してみましょう。
減価償却の耐用年数は国税庁の耐用年数一覧表に掲載されています。
マンションは鉄筋コンクリート造で住居用の建物でしたので、47年が法定耐用年数となっています。
建物の減価償却、1年あたりの価格は、建物4000万円÷47年＝およそ85万円
それを1年半使用したので、127.5万円を償却費として計上する必要があります。
取得費用は225万円だった場合、ここからさらに127.5万円を引く必要があるので、更に譲渡所得（ひいては納税額）がふえる事となってしまいます。え、まじで？困る・・・！！
県の税理士相談窓口に行ってみました。
と、ここまで計算して割と絶望したところで、「いや、なにかできることがあるかも」と思い、プロの意見を聞きたいと考えました。
税務関係のプロと言えばもちろん、税理士さん
ただし私には税理士さんの知り合いなど都合よくいませんし、普通に調べると確定申告の相談などの相場は、10~20万円ほど。ひとまず、都道府県がやっている無料相談に行ってみようと思い、税理士相談窓口を予約して行ってみました。
ちょっとだけ明かりが見えてきた
そこで頂いたアドバイスは
- 取得価格を証明するために、購入時に取引した不動産屋さんや売主さんに、契約書のコピーがもらえないかいらいしてみたらどうですか？
・・・そりゃそうか、と思いながらも正直、目からウロコだったので（笑）本当に相談に行ってよかったと思いました。
私が覚えている限りの情報であれば、取得価格を証明できれば、譲渡所得が存在しないということがわかるはずだと。
自治体の税理士相談窓口、おすすめです。
コロナの対応のため、実際に面談ではなく、電話相談を受けているところが多いようでした。とはいえ、電話だとよくわからないことも多いですよね・・・不安だったので、直接行くことにしましたが、それで良かったかも。
無料で相談に乗ってもらえるので本当におすすめですが、以下の点には、注意が必要かもしれません。
相談時間は、割と短い
基本的にどこも、30分程度が限度となっています。私が行ったところだと、タイマーを皆さん持っておられて、では今から30分です〜と結構しっかり目に時間を測っていました。
まぁ、ゴネられて長居されたら、あとの人に響くしある意味当然か、とは思いますが。
対策として、「自分が知りたいこと」をある程度インターネットなどで調べてまとめておいて、こういう状況なのですが、この場合どうなりますか？と聞きたいことをしっかりとまとめてから臨むと時間を無駄にせずにすむかと思います。
一般的な税務相談にしか乗ってもらえないので、確定申告を作ってもらおうとかは無理
これはどの自治体のホームページでも結構書いてあると思いますが、確定申告を実際に一緒に作ってもらうというのはNGです。ただし、その地域の税理士会の連絡窓口を紹介してくださることはあります。
そこからは報酬が発生することが多いのだとは思いますが・・
相談しながら確定申告書を作るのであれば、税務署に伺うのが確実だとは思います。（こちらはまだ検討していないのでまた後日）
予約が激混み
「XX県 税理士相談」「XX市 税務相談」などとキーワード検索すると、だいたい自治体のホームページで行っている税務相談の窓口の連絡先が書いてあります。
私が行ったところだと、大体2週間前の9時から電話で先着順での予約受付、そこで予約が取れた時間に、後日伺ったりお電話をしたりするようなスケジュールでした。
私が伺ったのは12月中だったのですが、それでも結構混み合っていると言われました。この時期になると確定申告を作る方が多くなってきますので以前よりさらに混んでいるかも・・・
ご自身の自治体の情報をはやめに調べて、予約を取ることをおすすめいたします。
次回は譲渡所得に関連する書類を集める話です
思ったよりボリュームが多くなってしまったので、今回はここで切らせていただきます。
リアルタイムで進んでいる確定申告、まだまだ色々起こりそうなのでご報告させてください。
どなたか一人でも、役に立てる情報がありますように。
本日も、ありがとうございました！
